Ontbindende voorwaarden opnemen: erg verstandig

Momenteel is het voor kopers mogelijk om een huis te kopen zónder ontbindende voorwaarden. In deze blog zetten we uiteen waarom dit geen goed idee is. Maar voordat we daar dieper op ingaan, eerst even een opfriscursus. Want wat houdt dat ook alweer in, ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarde 1: voorbehoud van financiering

Het financieringsvoorbehoud zorgt ervoor dat u de koop kunt ontbinden als u de hypotheek niet voor een bepaalde datum rond krijgt. Daarbij is het mogelijk om specifieke kenmerken waaraan de hypotheek moet voldoen op te nemen – denk aan het bedrag, de hypotheekrente én de maximale maandlast. Ja, zelfs dat laatste is mogelijk.

Ontbindende voorwaarde 2: Nationale Hypotheek Garantie

U kunt de voorwaarde stellen dat u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt krijgen voor de financiering van de woning. Lukt dat niet, mag u de aankoop om die reden ontbinden. Óók als het wél mogelijk is om een hypotheek zonder NHG te krijgen. Mogen is overigens niet moeten: als u zelf blij bent met een financiering zonder NHG, is dat ook prima.

Wat is NHG?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot 355.000 euro (in 2022). Sluit je een NHG-hypotheek af, dan leent u verantwoord en betaalbaar. Met een NHG-hypotheek loopt u als woningeigenaar minder risico en profiteert u van een rentekorting. Als u bijvoorbeeld uw maandlasten niet meer kunt betalen omdat u werkloos of arbeidsongeschikt bent geworden, dan moet u uw huis verkopen. Als de opbrengst niet voldoende is om de restschuld af te lossen, betaalt het NHG, officieel ook wel Waarborgfonds Eigen Woningen genoemd, onder bepaalde voorwaarden het verschil aan de bank.

Ontbindende voorwaarde 3: bouwtechnische keuring

Veel kopers kiezen er bij hun woningaankoop voor om een bouwkundig rapport te laten opstellen. Dat is verstandig omdat er bouwkundige gebreken aan een woning kunnen zijn of onzichtbaar achterstallig onderhoud. Dat soort tegenvallers wilt u na de aankoop liever niet tegenkomen, ze kunnen immers hoge kosten met zich meebrengen. Daarom kunt u in de koopakte als voorbehoud laten opnemen dat u een keuring laat verrichten. De kosten aan het herstel van gebreken en achterstallig onderhoud komen in het rapport niet boven een bepaald bedrag uit. Mocht het toch zo zijn dat de kosten boven dit bedrag uitkomen, dan is dat een geldige reden om de koopovereenkomst te ontbinden.

Het belang van ontbindende voorwaarden

Vandaag de dag is het zo dat de koper kan beslissen om géén ontbindende voorwaarden te laten opnemen in de koopakte. Regelmatig adviseren makelaars om geen ontbindende voorwaarden op te nemen, met als reden dat een koper dan meer kans heeft op de te koop
staande woning. Maar in feite is dit spelen met vuur en hier is waarom:

Voorbeeld: een stel koopt een woning zonder ontbindende voorwaarden. Maar nog vóór de hypotheek rond is, valt er een inkomen weg. Echter heb je wel twee inkomens nodig om de hypotheek rond te krijgen. Nu ontstaat er dus een gigantisch probleem want de koper eindigt nu zonder koopwoning maar moet wel 10% van de koopsom betalen. In dit blog willen we daarom benadrukken dat het verstandig is om bij (misschien wel de belangrijkste aankoop uit je leven) goed na te denken over of je wel of geen ontbindende voorwaarden wilt opnemen.

Wat maakt de ontbindende voorwaarden zo lastig?

Wat velen echter niet weten, is dat de ontbindende voorwaarden in de koopakte niet zo gemakkelijk zijn om een beroep op te doen. Een voorbeeld van ontbindende voorwaarden uit een koopakte:

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: De officieel en met redenen omklede afwijzing van de geldverstrekker waar de offerte is aangevraagd. In de afwijzing dient te zijn opgenomen een verwijzing naar de aangevraagde offerte, inclusief de hoogte van de hypotheeksom, die in overeenstemming dient te zijn met het hiervoor onder 16.1.a. genoemde bedrag.

Bank moet reden afwijzing opgeven

De crux zit hem in de laatste alinea. De bank moet namelijk een reden opgeven waarom ze de hypotheek niet verstrekt. En als een hypotheekdossier nog niet volledig is beoordeeld, zal de bank hoogstwaarschijnlijk nooit een reden kunnen geven voor een afwijzing. Aannemelijkerwijs zal de bank aangeven dat er meer tijd nodig is om het rond te krijgen.

Verlenging ontbindende voorwaarden

Gelukkig is het mogelijk om verlenging van de ontbindende voorwaarden aan te vragen aan de verkopende partij. Echter zit hier wel een addertje onder het gras, namelijk dat de verkoper dit mag weigeren. Het gevolg is dan dat kopers niet binnen de ontbindende voorwaarden hun hypotheek rond hebben. Zij moeten de hypotheek na deze termijn alsnog akkoord krijgen, anders moet er betaald worden. De boete van het niet nakomen van het kopen van de woning is 10% van de koopsom.

Met dit blog in het achterhoofd doet u er verstandig aan om eerst goed advies in te winnen over de ontbindende voorwaarden. Het niet opnemen daarvan in een koopakte kan een valkuil met grote financiële gevolgen vormen.